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Dación en pago

Dación en pago, ¿es buena idea?

11 de enero de 2022

Por iMorosity

dación en pago

La dación en pago puede ser una buena idea para aquellas personas que no puedan seguir haciendo frente a su hipoteca. Gracias a ella, pueden pactar un acuerdo con el banco para dar fin a su deuda hipotecaria.

Sin embargo, tomar la decisión de comenzar con una dación en pago no es tan sencillo porque supone la pérdida de la vivienda hipotecada. 

En este artículo te contamos cuáles son los requisitos de una dación en pago, sus ventajas y desventajas, así como las futuras consecuencias que podría ocasionar.

 

¿Qué es la dación en pago?

Comencemos por definir este concepto.

Una dación en pago consiste en cancelar completa o parcialmente la hipoteca a cambio de entregar la vivienda al banco. 

Actualmente hay muchas personas que tienen problemas para hacer frente a las mensualidades de sus hipotecas y en muchas ocasiones, la dación en pago supone la única solución para evitar la ejecución hipotecaria. De otro modo, muchas familias españolas podrían terminar debiendo grandes cantidades de dinero al banco además de ser desalojadas de sus hogares.

Por su parte, la entidad financiera evita tener que comenzar una ejecución hipotecaria vía judicial. Y por otro lado, el deudor puede estar más tranquilo porque se asegura de no seguir debiendo dinero, una vez entrega la vivienda. Algo que en una ejecución hipotecaria no siempre es así.

En una ejecución hipotecaria, puede ocurrir que después de la subasta, el deudor todavía tenga una deuda pendiente con el banco porque la vivienda se ha vendido por un precio inferior al de la deuda.

Requisitos para acogerse a la dación en pago

Como vemos, la dación en pago es una alternativa mucho mejor que dejar de pagar las cuotas de la hipoteca, ya que esto podría provocar una ejecución hipotecaria. Antes de llegar a esta situación recomendamos acudir al banco para negociar una dación en pago, mediante la cual ambas partes podrían salir beneficiadas. 

Además, debemos tener en cuenta que a raíz de la nueva ley hipotecaria, existen muchos más supuestos para acceder a la dación en pago. Antes, tan solo podían solicitarla los que hubieran acordado con el banco la posibilidad de hacerlo al firmar el contrato. Algo que rara vez sucedía, ya que los bancos eran más partidarios de optar por la ejecución hipotecaria.

Hoy en día, para que el banco conceda una dación en pago, deben cumplirse ciertos requisitos por parte del comprador, de la vivienda y del banco. 

En lo referente a la vivienda, esta debe ser la única propiedad de la persona interesada en la dación en pago. La hipoteca no puede tener aval y la vivienda no puede estar gravada con cargas posteriores, ni estar en proceso de ejecución. 

Por otro lado, es requisito indispensable que el banco esté adherido al Código de Buenas Prácticas, como veremos más adelante.

 

Finalmente, también hay que tener en cuenta que la dación en pago depende del valor de la hipoteca y de la población del municipio en el que se encuentre la vivienda. El precio del inmueble no puede superar los siguientes precios:

Precio de la vivienda según habitantes para dación en pago

Cómo conseguir la dación en pago en España

Cuando estamos en una situación extrema en la que somos conscientes de que no podremos seguir pagando las cuotas de la hipoteca, la dación en pago puede ser la solución. Es una gran alternativa para deudores hipotecarios sin recursos que desean seguir adelante. 

Actualmente, existen dos maneras para conseguir una dación en pago en España. Pero, no podemos olvidar, que también se deben cumplir los requisitos anteriores.

 

 1. Negociar dación en pago con el banco

Existe la posibilidad de que a la hora de firmar la hipoteca, la dación en pago fuera una opción incluida en una clausula del contrato. Esto significa que nuestro banco ofrece la posibilidad de conceder la dación en pago.

Pero, ¿qué pasa si mi banco no ofrece la dación en pago?

Podemos negociar con él. 

La mayoría de los bancos no incluyen en sus condiciones la posibilidad de conceder daciones en pago, pero siempre existe la posibilidad de negociar y plantear un acuerdo beneficioso para ambas partes. 

Además, el banco puede ofrecernos condiciones mucho mejores, como la posibilidad de negociar un alquiler para seguir viviendo en la misma casa. 

Sin duda, esta opción será la más beneficiosa y rápida para saldar la deuda del préstamo hipotecario. Sin embargo, es una decisión que dependerá completamente de la entidad bancaria y su voluntad de querer conceder una dación en pago.

El tiempo que puede tardar este proceso, dependerá sobre todo de sí el banco contaba con la opción de una dación en pago bajo contrato o no. El proceso de aprobar o denegar un expediente puede durar entre tres y seis meses, en un banco donde en principio no la concedían.

2. Código de buenas prácticas

Uno de los requisitos que comentábamos más arriba, es que el banco debe estar adscrito al Código de Buenas Prácticas Bancarias (la mayoría de los bancos lo están). Si nuestro banco es uno de ellos, como consumidores podemos acogernos a este Código y solicitar una dación en pago. 

Eso sí, tendremos que cumplir con los requisitos impuestos por la legislación.

 

Qué pasa después de la dación en pago

Toda decisión que implique la pérdida de la vivienda no es sencilla. Debemos tener muy claro que realmente queremos y necesitamos una dación en pago. 

A continuación, te contamos lo que pasa después de la dación en pago:

Ventajas:

  • Una vez entregada la vivienda, la deuda de la hipoteca que se tenga con el banco queda saldada de manera inmediata
  • Supone un ahorro porque no hay que pasar por un proceso judicial
  • Se evita la ejecución hipotecaria
  • Ofrece más posibilidades porque se pueden negociar diferentes alternativas de pago que dependerán de la situación de cada uno. Incluso podrías seguir viviendo en la misma casa pactando un alquiler con el banco. 

 

Desventajas:

  • El banco no tiene la obligación de negociar o conceder una dación en pago si no lo estipulaba en el contrato hipotecario. 
  • Hay que cumplir con todos los requisitos
  • Después de una dación en pago puede que tengamos problemas en el futuro para conseguir una nueva hipoteca o préstamos

 

Sal de los ficheros de morosos

Puede ocurrir, que antes de negociar una dación en pago con el banco, todo aquel que no puede seguir haciendo frente a sus cuotas tenga algún impago mensual con su banco. En este caso el banco podría incluir tu nombre en un fichero de morosos por haber dejado de pagar la hipoteca

Llegados a este punto, por mucho que queramos negociar una dación en pago con nuestra entidad, difícilmente conseguiremos un acuerdo, porque ya nos podría considerar como “moroso”

Si estás pensando en negociar una dación en pago con tu banco, pero te ha incluido en un fichero de morosos, te recomendamos que primero borres tu nombre de los ficheros.

En iMorosity podemos ayudarte a salir de los ficheros de morosos aunque no puedas pagar la deuda. No tendrás que pagar la deuda de ASNEF porque te ofreceremos una baja cautelar con la que podrás estar fuera de los ficheros durante un tiempo en el que podrás solicitar préstamos, cualquier tipo de crédito, e incluso la dación en pago.

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