GASTOS HIPOTECARIOS

Tras la Sentencia TJUE Gastos Hipotecarios del Tribunal Supremo del 16 de julio de 2020, que analizó, entre otras cosas, los efectos de la nulidad de la cláusula que regula la cancelación de hipotecas y los gastos bancarios, han surgido diferentes cuestiones.

Antes, las entidades bancarias hacían pagar gastos sobre las hipotecas que les correspondían a ellos. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha declarado que todos los consumidores que hayan solicitado una hipoteca en el periodo de tiempo de entre 1985 a 2019 tienen derecho a recuperar todos estos gastos hipotecarios.

1. ¿Sentencia TJUE Gastos Hipotecarios

El 23 de diciembre de 2015 el Tribunal Supremo dictó sentencia anunciando el abuso de imponer todos los costos de las hipotecas formalizadas al prestatario (es decir, al propietario del producto).

El fallo determinó que esta práctica era abusiva por no existir un reparto conveniente en el pago de los gastos de registro, notaría y gestoría. Es por eso que el Tribunal Supremo dice que las entidades bancarias son las principales interesadas en este tipo de préstamos, por lo que les corresponde abonar cierta parte de sus costes.

La sentencia TJUE gastos hipotecarios afirma que “suponiendo que la cláusula contractual sea desmesurada el consumidor tiene derecho a que le devuelvan todo lo que haya pagado en criterio de costos de la hipoteca”.

2. Gastos Hipotecarios que se pueden reclamar

2.1. Gastos de tasación de la vivienda

La Ley 2/1981, de 25 marzo, que regula el Mercado Hipotecario, dice que la tasación del inmueble es obligatoria para poder formalizar nuestra hipoteca. Ahora bien, tampoco esta ley ni ninguna otra regla señalan a quién ha de corresponder el abono de esta tasación en la relación entre el banco y el cliente.

Teniendo esto en cuenta, nuestros tribunales han considerado que, siendo obligación y siendo interesado tanto el particular cliente como el banco, es un gasto que debe ser abonado por igual. Esto es, si el perito nos cobra 400€ por valorar nuestra vivienda, deberemos pagar, como clientes, 200€.

2.2. Costes de gestoría

Algo similar sucede respecto a los gastos de gestoría por la tramitación de la escritura en el Registro de la Propiedad y Oficina Liquidadora del Impuesto.

Se trata de gastos hipoteca derivados de una gestión que atrae y favorece a ambas partes (la inscripción registral a la prestataria y la liquidación y pago del impuesto al prestatario). Por tanto, al no estar diferenciado el coste de cada uno de los servicios, lo justo y equitativo es que tales gastos deban ser abonados por las dos partes por igual.

2.3. Costes de notaría

Respecto a los costes de notaría, ha de partirse de la norma Sexta del Anexo II del Real Decreto 1426/1989, 17 noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, que indica que «la obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o bien los servicios del Notario y, en su caso, a los apasionados según las reglas sustantivas y fiscales, y si fueren numerosos, a todos solidariamente”.

2.4. Costes de Registro de la propiedad

Otro de los gastos a tener en cuenta son los aranceles devengados por la inscripción del préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad; pues según la premisa Octava del RD 1427/1989 de 17 de noviembre: “Los derechos consecuentes del Registrador se pagarán por aquel o bien las personas a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho”.

En un caso así, la garantía hipotecaria no se inscribe a favor del particular, sino más bien del banco prestamista; constituyéndose la hipoteca y adquiriendo la oportunidad de asistir a la ejecución particular como antes se dijo. El banco debe, por lo tanto, asumir este gasto en su integridad, ya que en este caso el particular no obtiene beneficio alguno de la inscripción en el registro. El único fin del registro es que, en caso de impago, quede constancia de que el banco es “propietario” del préstamo hipotecario.

2.5. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

En el momento en el que adquirimos una casa, tendremos que abonar este impuesto (si compramos una casa nueva a una empresa constructora/inmobiliaria, será el IVA el impuesto a abonar).

El pago de este impuesto tuvo numerosos vaivenes jurisprudenciales de incierta justificación, que por último han acabado en una decisión con 15 votos a favor y 13 en contra de nuestro Tribunal Supremo en noviembre de 2018. Se estableció que serán los consumidores quienes deberán asumir el mismo en su integridad.

3. ¿Quién puede reclamar los Gastos Hipotecarios?

El 15 de marzo de 2019 entró en vigor la Nueva Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (Nueva Ley Hipotecaria). A partir de esa fecha, se eliminaron las cláusulas antes consideradas abusivas. Por lo tanto, las personas que hayan contratado una hipoteca a partir de esa fecha no podrán reclamar. 

4. ¿Qué bancos me permiten reclamar los Gatos Hipoteca?

4.1. Gastos Hipoteca Caixabank

Una de las sentencias contra CaixaBank fue dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Córdoba. El juez condenó a esta entidad bancaria a devolver todos los gastos hipoteca a su cliente afectado, afirmando que su contrato era de gran interés para el banco, pero no tenía ningún beneficio para el cliente.

4.2. Gastos Hipoteca Bankia

Hace unos días, el Juzgado de Primera Instancia 101 de Madrid, responsable de las reclamaciones respecto a las cláusulas abusivas de los gastos hipoteca, dictó sentencia contra Bankia; declarando la nulidad de un contrato hipotecario de la entidad bancaria Bankia. Así, la sentencia obligó a la entidad a hacer frente a los Gastos de Formalización de la Hipoteca.

4.3. Gastos Hipoteca Liberbank

En el caso de Liberbank, el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Santander, dictaminó que la entidad bancaria debía pagar todos los gastos hipoteca del cliente afectado. Estos gastos incluían la tasación de la vivienda, ya que el juez consideró que se trataba de un servicio accesorio que únicamente interesaba a Liberbank. Por tanto, consideró que existía un “claro desequilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes contractuales”.

Por supuesto estos son solo algunos ejemplos de los más comunes, pero siempre que tu préstamo hipotecario cuente con cláusulas calificadas como abusivas podrás reclamarlas.

5. ¿Qué documentación necesito para reclamar gastos hipotecarios?

Para llevar a cabo esta reclamación de tus gastos hipotecarios necesitarás la siguiente documentación. Ten en cuenta que, cuantas más facturas aportes, más podrás reclamar. Para ello, necesitarás:

• Escritura del préstamo hipotecario.
• Factura del notario, registro, tasador y gestoría.
• Justificante del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
• Copia de DNI/NIE o pasaporte.

En caso de no contar con alguna de las facturas, si hiciste la gestión a través de una gestoría podrás solicitar en ella copias de las mismas. Sino, podrás conseguirlas de la siguiente forma:

• Notario: Podrás solicitarla en la notaría donde firmaste la hipoteca.
• Registro: En el propio registro donde inscribiste la hipoteca.
• Tasador: Solicítala en la empresa que tasó tu vivienda.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: la conseguirás en la oficina liquidadora de tu comunidad autónoma.

6. ¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios con iMorosity?

¿Has solicitado un préstamo hipotecario entre los años 1985 y 2019 y consideras que, tras conocer la Sentencia TJUE Gastos Hipotecarios, tienes derecho a reclamar los gastos de formalización de tu hipoteca? Pues bien, hay diferentes formas de reclamar estos gastos hipotecarios. Sin embargo, este es un proceso un tanto complicado si pretendes hacerlo por tu cuenta; ya que los bancos no te lo pondrán nada fácil.

Si quieres agilizar el proceso y recuperar tu dinero cuanto antes iMorosity puede hacer que consigas reclamar los gastos de tu hipoteca en tres sencillos pasos:

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